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Baufinanzierungsrechner
Berechne Darlehensbetrag, Monatsrate, Restschuld und Zinskosten für deine Immobilienfinanzierung mit Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Eigenkapital und Tilgung.
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Was macht dieser Rechner?
Mit diesem Baufinanzierungsrechner kannst du überschlägig berechnen, wie hoch dein Darlehensbetrag und deine monatliche Rate bei einem Immobilienkauf ausfallen können. Berücksichtigt werden Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Sollzins, anfängliche Tilgung, Betrachtungszeitraum und optionale jährliche Sondertilgungen.
Formel
Gesamter Kapitalbedarf = Kaufpreis + Kaufnebenkosten Darlehensbetrag = gesamter Kapitalbedarf − Eigenkapital Jahresrate = Darlehensbetrag × (Sollzins + Tilgungssatz) Monatsrate = Jahresrate ÷ 12 Restschuld = verbleibender Darlehensbetrag nach Zinsen, Tilgung und optionalen Sondertilgungen im Betrachtungszeitraum
Beispiel
Beispiel: Eine Immobilie kostet 450.000 € und die Kaufnebenkosten betragen 45.000 €. Bei 120.000 € Eigenkapital müssen 375.000 € finanziert werden. Mit 3,6 % Sollzins und 2,0 % anfänglicher Tilgung ergibt sich eine jährliche Rate von 21.000 € beziehungsweise rund 1.750 € pro Monat. Nach 15 Jahren bleibt je nach Sondertilgungen eine Restschuld bestehen.
Was berechnet der Baufinanzierungsrechner?
Der Rechner schätzt den gesamten Kapitalbedarf, den daraus entstehenden Darlehensbetrag, die anfängliche Monatsrate sowie die Restschuld nach dem gewählten Zeitraum. Zusätzlich siehst du, wie viel Zinsen du bis dahin gezahlt hast und wie hoch dein getilgter Betrag ungefähr ist.
Warum sind Kaufnebenkosten so wichtig?
Viele Finanzierungen scheitern nicht am Kaufpreis, sondern an den zusätzlichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eventuell Makler. Diese Kosten müssen oft zumindest teilweise aus Eigenkapital getragen werden und verändern den tatsächlichen Finanzierungsbedarf deutlich.
Wie wirkt sich die Tilgung auf die Finanzierung aus?
Eine höhere anfängliche Tilgung erhöht die Monatsrate, senkt aber die Restschuld schneller. Dadurch reduziert sich meist auch die langfristige Zinsbelastung. Gerade bei Immobilienfinanzierungen lohnt sich deshalb der Vergleich mehrerer Tilgungssätze.
Wann helfen Sondertilgungen?
Sondertilgungen können die Restschuld spürbar senken und die Finanzierung robuster machen. Schon moderate jährliche Zusatzbeträge wirken sich über mehrere Jahre deutlich aus. Der Rechner hilft dir dabei, diesen Effekt schnell abzuschätzen.
Wie solltest du das Ergebnis einordnen?
Nutze die Ergebnisse als erste Orientierung für Gespräche mit Banken, Vermittlern oder Beratern. Für eine verbindliche Finanzierungsentscheidung solltest du zusätzlich Einkommen, Rücklagen, Fördermöglichkeiten, Anschlussfinanzierung, Zinsbindung und persönliche Lebensplanung berücksichtigen.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Eigenkapitalquote?
Viele Banken bewerten eine solide Eigenkapitalquote positiv. Häufig gelten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln als sinnvoll, oft eher mehr. Wie viel genau nötig ist, hängt vom Objekt, deiner Bonität und den Bankkonditionen ab.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Eine höhere Tilgung führt zu schnellerem Schuldenabbau, aber auch zu einer höheren Monatsrate. In der Praxis werden oft 2 % oder mehr gewählt, wenn das Budget es zulässt.
Warum bleibt nach der Zinsbindung oft eine Restschuld?
Bei klassischen Annuitätendarlehen wird das Darlehen während der ersten Jahre meist nicht vollständig zurückgezahlt. Deshalb ist nach Ablauf der Zinsbindung häufig noch eine Anschlussfinanzierung nötig.
Sollte ich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Das ist möglich, erhöht aber Risiko und Darlehenssumme. Viele Käufer versuchen zumindest die Nebenkosten aus Eigenkapital zu bezahlen, um bessere Konditionen zu erhalten.
Ersetzt der Rechner ein Bankangebot?
Nein. Der Rechner dient nur zur ersten Orientierung. Konkrete Zinsen, Gebühren, Förderdarlehen und individuelle Bonitätsprüfungen erhältst du erst im echten Finanzierungsangebot.